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无人汽车将颠覆地产价值规律

2018-03-22

中国电源产业网

导语：往往一条地铁线路的开通，会造富一方百姓；一条高铁线路的开发，会带活一座城市。交通的每一次升级都带动了城市和地产的巨变。如果交通线路是城市的血脉，交通工具的升级更仿佛强化了心脏的起搏，让城市的活力可以影响更偏远的地区。

往往一条地铁线路的开通，会造富一方百姓；一条高铁线路的开发，会带活一座城市。交通的每一次升级都带动了城市和地产的巨变。如果交通线路是城市的血脉，交通工具的升级更仿佛强化了心脏的起搏，让城市的活力可以影响更偏远的地区。

第一次工业革命后，由于蒸汽机车的出现，以马车为交通工具的时代逐步结束，距离的丈量尺度开始以时空为维度，以车行时间来衡量，超级城市在世界范围内逐渐崛起。

汽车曾带动城市和地产百年发展

以英国伦敦和美国纽约为例，马车时代的生活半径，抑制了城市的发展外延，日益增加的城市人口集中于“中小型”的饼状城区，使得城市内部拥挤，居住空间狭小和嘈杂。

汽车的出现改变了这一切，交通工具升级弱化了传统的距离感，拉长了人们生活与工作的半径，城市发展随交通线路而逐渐外拓。交通线路的外延，带动了城市人口的导出。

房地产开发呈现郊区化、个性化，依托区域交通枢纽为中心的地产价值递减规律就此形成。

无人汽车再掀革命浪潮

作为一种新型的交通工具，无人汽车的出现和普及，将影响人类居住空间与办公空间的时空转换效能，对城市和地产格局的发展方向产生重要影响。结合沃顿商学院Duranton教授及国际著名设计公司Gensler等的最新观点，笔者认为未来可能的几个影响如下：

提高汽车使用效率，释放住宅空间

无人驾驶可以提高汽车使用效率，减少家庭汽车保有量。

可能的场景是：一辆车为全家人分时段服务，早晨汽车离开，带父母上班，并送孩子上学。下午分别自动接接驳孩子和家长返家。期间空闲时车辆还可完成自动维护及提供计程车服务。

而使用效率的提升，会让普通家庭拥有的汽车数量减少，并进一步改变现有住宅房间规划，减少车库空间。以美国为例，如果每户家庭都减少一个车位面积，按美国8000万栋独立别墅计算，合计可释放约16亿㎡的建筑空间，约为全美十年的新建别墅面积总和。

减少停车占地，优化商业地产布局

汽车数量的下降，利用率上升，会让停着的汽车大量减少，进而释放街边停车场及相应配套空间，改变城市交通道路布局。

节约的停车场和相应配套用地，可能会投入商业地产开发，增加了城市核心地块的土地供应。如改建为公园、更广泛的人行道、自行车道、相邻建筑物的扩张等。

自动驾驶结合电动汽车的逐渐普及，无人汽车将改变传统加油站、快捷便利店等零售商业布局，该类商业原有的土地及空间也将得到重新开发。

新建商业地产对停车场地的需求下降，可以优化地下空间的建设成本。对于开发商而言，不再需要建设过多的停车场以满足办公、商业和住宅等需求的限制。

提升通勤品质，改变城市发展规律

自动驾驶还将提升人类对通勤时间接受的上限。无人驾驶并不能减少通勤时间，但是有很大可能将提高通勤时间的利用效能。无人驾驶时，人们可以更加舒适的享受生活，看电视、打盹或者办公，居住选址的法则将被重新定义。

通勤时间的增加则会支持城市向外进一步扩张。由于交通和通勤质量的提升，弱化了传统的距离感，将导致城市规模的进一步扩大。城市的活力将影响到比现在更偏远的地区。

城市依靠公共交通线路扩张的准则也将失效。无人汽车的普及，使得公共交通不再成为房产价值的动因。因生活便利而溢价的房产价值（原本靠近公共交通、通勤时间短），将向房价低的房产进行部分转移（通勤时间长，远离市中心）, 传统的地产价值分布规律将会得到颠覆。

与汽车促进了超级城市的崛起不同，无人汽车则更倾向于将超级城市分解为细碎的组团。叠加互联网发展的影响，或将导致城市兴起多中心化以至去中心化的浪潮。地产项目的开发、经营也必将发生深刻改变。

来源：地产黑科技

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