编者按：物业治理关系千家万户，直接影响居民的幸福感和满意度。上海积极探索党建引领物业治理有效途径，着力破解物业治理裉节难题，不断深化人民城市建设，满足人民高品质生活需求。本刊记者近期深入一线，探访市建交党委、宝山区、一些街镇的创新做法，一探究竟。

市建交党委通过12345市民热线中反映出的物业治理难题，梳理出与业主自治和物业管理相关的问题，发现问题、找到成因、寻求对策，在政策的顶层设计中提前谋划、精准施策。宝山选好人、用好人，组建“红色业委会”，组织建立物业联合体等模式，让居民与社区的粘性越来越高。普陀区长寿路老小区通过“美丽家园”建设叩开了578家业主的大门，物业涨价后居民心更安了。长宁区申新花苑业委会主任柴俊勇，更是与我们讲起了“治理经”。党组织的凝聚力，不是依靠党组织自转，而是在党建引领下实现“公转”，将社区事务“千挑万线”给串联起来，形成治理合力。

在上海市普陀区长寿路街道，有这样一个曾被大家默认为“没希望”的老旧小区——永定新村居民区东新支路55弄小区。这里老年人口占比42%，房屋老旧、业委会缺位、物业费连续12年收缴率不足10%。然而，通过党建引领下的一系列破局治理，这个“老破小”不仅实现了物业费从0.44元/月到0.9元/月的上调，更构建起“居民愿缴费、物业优服务、社区共治理”的良性局面。

从“四通八达”到“家园初现”

东新支路55弄小区建成于1986年，作为8家单位联建的联建公助房小区，这里长期处于开放式管理状态：没有围墙、路灯，机动车和非机动车抢占乱停，垃圾厢房周边污水横流，578户居民中近半曾搭建违建，物业费收缴率常年不足10%。“以前觉得交物业费没必要，小区破破烂烂的，交了钱也看不到改变。”居民王阿姨回忆道。

2021年3月，随着“美丽家园”综合治理项目启动，刚到岗5个月的永定新村居民区党总支书记龚顺美带着“两委”班子叩开了578户居民的家门。“我们先拆违，再修缮，建围墙、装路灯、划车位，一件接着一件干，让居民看到小区实实在在的变化。”龚顺美深知，改变居民观念的第一步是让他们看到希望。在街道支持下，小区拆除282处违建，新增智能门禁、非机动车充电车棚、健身区域，曾经“四通八达”的开放式小区终于有了“家”的模样。

“你看现在的围墙和路灯，晚上出门再也不用摸黑了。”居民李叔叔指着焕然一新的小区大门，难掩喜悦。更让他惊喜的是，居委会联合设计单位在“螺蛳壳里做道场”，将闲置角落改造成文化廊和休闲区，曾经的卫生死角变成了居民茶余饭后的打卡点。

从“试吃”到“质价相符”

硬件改善只是第一步，如何让居民接受物业正式进场成为更大挑战。“过去12年，物业处于‘托底’状态，居民觉得‘小区连个门岗都没有，物业就是摆设’。”龚顺美坦言，当居委会提出引入正规化物业管理时，反对声此起彼伏：“凭什么涨价？”“保安能管得了乱停车吗？”

为了让居民“眼见为实”，党总支牵头物业公司推出保安服务“试吃”方案——由区属国企曹杨物业免费提供3个月保安服务，用实际行动证明服务价值。2022年11月，4名保安正式上岗，24小时值守大门，阻止共享单车和收废品车辆进入，整理摆放乱停乱放的电瓶车辆；保洁也每天清扫公共区域、擦拭扶手。

“以前觉得保安要了没用，他们只会坐在门卫室玩手机，但真正体验后，发现保安定时立岗，会主动跟居民打招呼、帮忙搬东西。”居民陈阿姨的态度转变具有代表性。3个月“试吃”期内，物业处理各类报修130余次，小区环境投诉量下降60%。“保安的认真负责让我们看到了物业的作用，交物业费其实是买保障。”居民们逐渐打消疑虑。

2023年初，在普陀区房管局和长寿路街道指导下，永定新村居委会代业委会履行职责，启动东新支路55弄小区物业公司选聘程序。曹杨物业副经理黄灵坦言：“调价难在‘两头怕’——居民怕调价后服务不达标，物业怕调价后成本收不回。”为此，居民区党总支、居委会在第三方评估价格基础上，结合小区实际、居民需求，请物业公司摊算小区物业服务成本，并提出了“托底小区精准画像摘帽止损”的物业费调价方案：在2.3万余平方米建筑面积的小区里，物业费从0.44元/月调整至0.9元/月，同步规范停车费管理，20个划线车位从0元/月调整至500元/月，临停10元/8小时，在首轮物业合同期内，公共收益按小区《一规两约》全额补贴物业成本不足。

2023年2月1日，经业主大会表决通过后，调价后的物业正式进场，为东新支路55弄小区提供正规化物业服务，即保安、保洁、报修和管理服务。居委会代业委会履行职责为小区精打细算，优化人员配置，4名保安、1.5名保洁和小区管理员全部到位，服务标准公示在小区公告栏，接受居民监督。

每一张表决票都代表着居民对美好生活的向往，居民付费后，表达意见的底气更加足了。此举也让这家区属国企物业公司在众多托底小区中，看到了摘帽和及时止损的希望。如今，小区保安已经能熟悉辨认自家的居民，居民也时常向周边仍处在瓶颈中的邻居们炫耀“回家的亲切感”和“被管起来的幸福感”，保安室的墙上挂着居民赠送的锦旗，每一个岗位都得到了应有的尊重。

2024年11月28日，东新支路55弄小区首届业委会成立，标志着这个“老破小”小区在党建引领下，“三驾马车”各归各位，正式开启新征程。

党建引领下的多方共治

在永定新村居民区，物业费调价的成功并非单一力量所致，而是党建引领下多方共治、协同发力的结果。居民区党总支积极搭建“党建联建议事平台”，解决了联建公助房小区维修资金账户开通难、有限产权房维修资金摊算难、托底摘帽小区公共收益分配难等问题。

“没有业委会时，居委会就暂时担起‘管家’职责，每一笔公共收益都公示在小区微信群。”龚顺美介绍，通过停车费补贴、启动非机动车充电棚广告位招租，不仅弥补了小区物业费成本缺口，还新增了公共收益。这些资金将全部用于小区绿化更新和设施维护，形成“取之于民、用之于民”的良性循环。

国企物业担当作为，积极融入社区治理。如今，每月第二周的周三上午，是东新支路55弄小区联合接待日，居委会、物业、业委会会派员在这一天集中接待小区业主、居民，面对面合力解决居民报修、收费、咨询等问题。各尽其责地朝着建设美丽家园目标前进。

先用“服务试吃”让居民直观感受变化，再打破单一主体责任，构建“党建+物业+居民”三方协同机制，最后，突破政策执行瓶颈，通过公共收益反哺物业费，实现“质价相符”的可持续发展。永定新村的蜕变，为老旧小区物业治理提供了可复制的经验。

然而，治理成果的巩固仍面临挑战。物业公司相关负责人坦言，公司在近百个老旧小区的服务中有大半仍然是亏损状态，希望像东新支路55弄小区这样的“逆袭”案例可以引领带动更多小区向前走。同时，建议进一步探索建立“老旧小区托底摘帽专项资金”，用于过渡补贴和质价相符达标补贴，激励更多小区跨过“启动期”。

永定新村的故事，是一场关于“信任重建”的基层治理实验。从“没人愿意交物业费”到“居民主动维护小区环境”，其核心在于将“被动托底”转为“主动服务”，用看得见的改变唤醒居民的主人翁意识。当党建引领下的多方共治取代“单打独斗”，当“质价相符”的服务打破“收费难、服务差”的恶性循环，老旧小区的治理难题终将找到破解之道。(来源：上海支部生活鲜知先觉）

编辑：中国电源产业网